Это сообщение, опубликованное фермерами в нашей серии «От наших фермеров», написанное Эмили Купер из Full Cellar Farm, зарегистрированной в нашей Программа фермерских инкубаторов. В этой части Эмили исследует три различных способа передачи сельскохозяйственных угодий от одного владельца к другому.

Когда я заканчиваю свой третий год в Headwaters, я, естественно, начал думать о том, что будет дальше. Хотя работа моего мужа вне фермы позволяет нам получить обычную ипотеку, стоимость земли в долине Уилламетт, как правило, намного выше, чем любой кредит (и связанные с ним платежи по ипотеке), которые мы могли себе позволить. Аренда земли, хотя и привлекательная по финансовым причинам, часто сопряжена с определенными условиями и создает возможность трения с землевладельцем-арендодателем, который не до конца понимает, что значит делить свою собственность с работающей фермой.

По этим причинам я чувствовал себя немного загнанным в тупик вариантами, открытыми для меня. Однако ранее в этом месяце у меня была возможность посетить сессию о нетрадиционных способах обеспечения землевладения на конференции «Женщины в устойчивом сельском хозяйстве». После искусной презентации Кэрри Скруфари из юридической школы Вермонта я ушел с головой, полной возможностей, вопросов и еще немного надежды на будущее моей фермы.

Скруфари выделил три способа передачи сельскохозяйственных угодий от одного владельца к другому, которые могут быть проще для новых фермеров. Этими способами являются аренда земли, ООО и сервитуты. Я кратко опишу каждый из них ниже. Я также хочу упомянуть, как это сделал Скруфари, что при передаче земли может использоваться более одного из этих инструментов одновременно, и что каждая ситуация требует уникальных соглашений. Кроме того, я фермер, а не юрист. Так что, знаешь, делай домашнее задание.

Аренда земли

Основная идея аренды земли заключается в том, что лицо (лица), которых я буду называть «новым фермером», покупает здания (дома, теплицы, амбары и т. д.) у существующего землевладельца, но не саму землю. Существующий землевладелец сохраняет за собой право собственности на землю, сдавая ее новому фермеру в долгосрочную (например, на 99 лет) аренду. Это популярный сценарий, когда владельцем земли является земельный фонд.¹, но и частные землевладельцы могли бы подумать об этом. Например, землевладелец, который подумывает о выходе на пенсию, может захотеть сделать что-то подобное, чтобы он или она могли сохранить право собственности на один дом на участке и продолжать жить в нем.

Обычно аренда земли назначаемый и наследственный. Переуступаемый означает, что условия аренды могут быть переданы третьей стороне; Наследование означает, что они могут быть унаследованы наследниками землевладельцев и/или новых фермеров.

LLCs

Многим знакомо ООО (общество с ограниченной ответственностью) как бизнес-структура, обеспечивающая некоторую меру защиты. для активов владельца малого бизнеса, который не хочет объединяться. У большинства фермеров, которых я знаю, есть предприятия, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо ООО. Эта версия LLC, однако, использует эту бизнес-модель в качестве инструмента перехода для передачи права собственности на собственность нашему «новому фермеру». В некотором смысле это похоже на аренду с выкупом, за исключением того, что это позволяет новому фермеру получать долю в ферме по прошествии лет.

В простом примере, который проиллюстрировал Скруфари, землевладелец и новый фермер создадут ООО со 100 акциями и составят операционное соглашение с изложением плана перехода. Согласно этому соглашению, в первый год землевладелец будет владеть 90 акциями, а новый фермер — 10. фермер получит 20 акций, так что ко второму году у них будет 30 акций, а у землевладельца — 70. На пятом году новый фермер получит полный контроль над ООО, фактически выкупив (теперь уже бывшего) землевладельца.

Сервитуты

Сервитут - это постоянное юридическое соглашение между землевладельцем и земельным фондом или государственным органом. это диктует, что должно быть сделано с землей, и/или ограничивает деятельность, разрешенную на земле. Заключив это соглашение, землевладелец оставляет за собой собственность, но продает права на некоторые действия с ней, например, на ее разделение или развитие. Сервитуты обычно являются постоянными («навсегда»), но их также можно назвать (ограниченными по времени). Они идут вместе с землей, даже если она переходит от владельца к владельцу. В Орегоне сервитуты обычно предназначены для сохранения, поэтому землевладелец обычно несет некоторые обязанности, такие как поддержание среды обитания диких животных или прибрежных территорий. Некоторые штаты, в том числе Орегон, также разрешают сельскохозяйственные сервитуты, которые требуют, чтобы земля использовалась для сельскохозяйственных целей.

Сервитуты могут быть хорошим инструментом для новых фермеров с ограниченными ресурсами (другими словами, для большинства новых фермеров), чтобы позволить себе участок земли, который в противном случае был бы им недоступен. Земля, не имеющая права застройки, имеет меньшую стоимость на рынке недвижимости, поэтому цена будет ниже, чем если бы таких сервитутов не было. В качестве инструмента перехода сервитут может быть продан либо до, либо после передачи. Бывший землевладелец мог продать сервитут земельному тресту, а затем продать землю по более низкой цене новому фермеру. С другой стороны, земельный траст мог бы купить землю по рыночной стоимости у бывшего землевладельца, создать на нее сервитут, а затем продать собственность с сервитутом новому фермеру. Третий вариант для удачливого фермера может заключаться в том, что богатый благотворитель может купить собственность сразу, продать или передать сервитут в земельный фонд, а затем продать землю новому фермеру по более низкой цене. В любом из этих случаев результатом будет то, что сельскохозяйственные угодья перейдут к новому фермеру с ограничениями на использование, но по цене ниже рыночной.

Equity Trust — это некоммерческая организация, базирующаяся в Массачусетсе, которая работает над инструментами и ресурсами для передачи сельскохозяйственных угодий нетрадиционными способами, а также иногда предоставляет кредиты для смазки колес передачи. Их веб-сайт, Equitytrust.org, включает пояснения и типовые юридические документы, а также несколько тематических исследований ситуаций, когда они помогли облегчить передачу земли от одного владельца к другому. В своем выступлении Скруфари рассказала об одном из таких тематических исследований, сложном соглашении, в котором использовались сервитуты, аренда земли и сбор средств сообщества, чтобы гарантировать, что ферма смотрителя в Массачусетсе будет переходить от одной пары фермеров к другой, оставаясь при этом CSA навсегда.

Одним из недостатков этих нетрадиционных инструментов передачи земли является то, что они почти наверняка потребуют терпеливого и добросовестного землевладельца, который заботится о своей земле и хочет работать с новым фермером, чтобы гарантировать, что его собственность станет или останется фермой. Смущают и организационные детали.

Но есть и много плюсов. Приятно слышать эти истории и узнавать, сколько еще возможно помимо простой ипотеки или аренды земли. Подобные инструменты могут помочь сделать постоянное землевладение доступным для фермеров, у которых не так много ресурсов, чтобы получить на своей земле. И они предоставляют небольшим, устойчивым фермам уникальную возможность укрепить общественную поддержку своей фермы и помочь сохранить наши истощающиеся запасы сельскохозяйственных угодий.

¹ Мое приблизительное определение земельного фонда — это организация, обычно некоммерческая, которая стремится сохранить землю, либо покупая ее, либо покупая права на ее застройку, как правило, чтобы сохранить ее в диком или неосвоенном состоянии.